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Investire nel turismo. Appunti per una strategia vincente.

Investire nel turismo. Appunti per una strategia vincente

di Raffaello Zanini*


Costruire un hotel di successo in una zona turistica non è operazione facile, richiede risorse significative per la acquisizione dell'area edificabile, o per l'immobile da ristrutturare, un investimento ingente per la costruzione, e poi una chiara strategia di marketing per trasformare l'investimento in un successo.

Tutto questo è possibile solo se prima viene fatto un chiaro piano di fattibilità, uno strumento che gli uffici studi dei principali gruppi alberghieri sono in grado di predisporre autonomamente, ma che spesso piccole società di investimento sottovalutano.

Quali sono i principi che un privato o una piccola società immobiliare devono seguire per massimizzare il proprio investimento?
  • La prima analisi da fare riguarda i trend del settore: dove crescono i flussi turistici e dove calano?
    Gli istituti di ricerca e gli uomini di marketing sono impegnati a studiare questi trend e pubblicano le loro conclusioni con una certa frequenza: non è raro leggere risultati diversi pubblicati da istituti diversi. La valutazione dei trend e la capacità di anticiparli (potremo dire di crearli) è tipica del manager o dell'imprenditore di successo.
  • Un secondo importante fattore di successo è il clima. A parte le destinazioni sciistiche, la gente cerca il clima temperato. La brezza calda è meglio del freddo, della pioggia, e del caldo umido. Il sole che splende non può essere prodotto da nessun magnate. Per fare del turismo, chi ha più giornate di sole è più fortunato di chi non l'ha.
  • Terzo fattore di successo è la facilità del viaggio. Avere un aereoporto con voli che collegano velocemente all'origine dei flussi turistici è determinante per il successo di una destinazione. Se l'aeroporto è servito da compagnie aeree che collegano velocemente e a basso costo è ancora meglio. Oltre all'aereo anche resto del viaggio deve essere semplice e scorrevole. Se per arrivare in una destinazione ci metto troppo e arrivo stanco, non mi viene voglia di tornarci frequentemente, e non faccio pubblicità tra i miei amici.
  • Quarto fattore per il successo di un hotel è il prezzo pagato dal cliente: un prezzo competitivo con un prodotto di qualità è sicuramente vincente. Come vedremo il prezzo però è variabile dipendente da altri fattori, come i costi delle produzione del servizio turistico e delle economie di scala. Contenere i costi e distribuirli su più camere - in particolare in Italia - è essenziale per il successo dell'indistria turistica: per questo oramai i piccoli hotel stanno andando verso una rapida ristrutturazione e vengono convertiti in residenza.
Il concetto di vacanza è cambiato.

Negli ultimi vent'anni, da lunghe vacanze di 20-30 giorni, si è passati a organizzare parecchi break all'anno da 3 a sette (massimo quindici) giorni.

Altre variabili vanno prese in considerazione prima di fare un investimento immobiliare nel settore turistico alberghiero.

Fattori fondamentali sono la facilità di accesso, la socievolezza della gente, un buon livello di sicurezza reale e percepita dal turista, una destinazione dove la conoscenza delle lingue sia diffusa. Il turista si trova in un posto sconosciuto, e ha bisogno di rassicurazioni, vuole sentirsi a proprio agio, non sentirsi minacciato da popolazione ostile e essere in grado di essere compreso da molti/tutti quelli che trova per la strada, o quantomeno in hotel.

Un elevato grado di diffusione della conoscenza delle lingue è in questo contesto indispensabile.

Dal punto di vista dell'investitore estero che pensa di costruire un hotel in una zona turistica, vengono fatte alcune valutazioni riguardanti la facilità di acquisire la proprietà della terra o degli immobili da ristrutturare, le tasse che gravano sulla costruzione e gestione degli immobili e della attività turistica, la facilità di ottenere le autorizzazioni a costruire, la sicurezza dell'investimento, inteso come la sicurezza della proprietà immmobiliare, la stabilità della moneta, le potenzialità di crescita dei valori immobiliari, la stabilità politica della nazione, e la presenza di un buon sistema scolastico.

A proposito di tassazione delle rendite e del capital gain sugli immobili, le società estere rispetto a quelle italiane sono privilegiate e questo è uno degli elementi dell'interesse dei nostri immobili di pregio da parte di società collocate in paesi europei dove però sono soggetti a trattamenti fiscali di favore, come l'Irlanda, la Polonia, la Repubblica Ceca.

Un elemento decisivo nella definizione del business plan per un investimento immobiliare in hotel è la valutazione del potenziale di ritorno dell'investimento effettuato.

Questo viene condizionato dai seguenti fattori: dal punto di vista del rendimento viene valutata la lunghezza delle stagioni che deve essere di almeno 10 mesi se non si tratta di resort invernali. Poi si considera il potenziale prezzo di vendita dei soggiorni. Il capital gain in caso di rivendita dell'asset.

Per quanto riguarda i costi, d'altro lato, saranno favorite quelle destinazioni con i costi di acquisto del terreno e di costruzione più bassi, i costi di gestione dell'hotel competitivi, e la tassazione sia sul capital gain che sull'attività turistica più basse.

Un parametro per valutare la bontà dell'investimento è l'EBITDA, che si definisce come Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization, è un indicatore di redditività. Evidenzia il reddito di un'azienda basato solo sulla sua gestione caratteristica al lordo, quindi, di interessi (gestione finanziaria), tasse (gestione fiscale), deprezzamento di beni e ammortamenti. In Italia si parla di Mol, margine operativo lordo, che misura la redditività della gestione caratteristica al lordo dei costi di ammortamento e accantonamenti.

Molti investitori considerano sostenibile un affitto del 65% l' EBITDA dell'anno 1. Il valore dell'hotel viene calcolato di norma da 10 a 15 volte il valore dell'EBITDA.

Avendo chiari questi semplici principi si comprende perchè dal punto di vista dell'investimento turistico l'Italia sia un paese contraddittorio. Per alcuni versi il paese è ancora una destinazione attraente, è trendy, tutti gli americani vogliono andare in Italia, in Toscana, a Roma.

E' un paese piacevole, sicuro, con una popolazione socievole.

Dal punto di vista però dell'investitore che desidera ottenere una redditività più alta e più certa del proprio investimento, i costi di costruzione, i costi di gestione, le tasse e gli inghippi burocratici, la mancanza di personale con una cultura diffusa e conoscenza delle lingue, non favoriscono gli investimenti stranieri nel turismo, anche se alcune destinazioni come Puglia, Calabria, Sicilia, oltre a Toscana, Umbria e Marche sono tra quelle preferite.

In particolare nel 2006 in Italia alcune città hanno mostrato un rallentamento della propria appetibilità turistica, tra queste Firenze, Venezia, Bologna, in parte anche Napoli. Torino nel 2006 ha goduto dell'indubbio privilegio di ospitare le Olimpiadi invernali. Roma e Milano invece sono stabili o in crescita.

Altri paesi sono più appetibili. Tra questi si collocano alcuni paesi mediterranei come la Croazia, la Grecia, la Turchia, Cipro, l'Egitto, il Marocco. Alcuni paesi dell'est Europa come Bulgaria, Ungheria, Repubblica Ceca. Sono questi i paesi dove guardare per investire, assieme a quasi tutta l'America latina, con Brasile e Argentina in testa, che certamente avrà un fortissimo sviluppo nei prossimi anni.


*Raffaello Zanini è presidente di PLANETHOTEL.NET


26/03/07

 







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