Architetti e hotel: progettazione dell'albergo
Architetti e hotel: progettazione dell'albergo
di Raffaello Zanini - Presidente PLANETHOTEL.NET
Quando mi capita di dire che non si deve
far gestire i propri risparmi al nipote neolaureato in economia, vengo
guardato con l'aria di chi pensa… ma non ho mica l'anello al naso io!
Eppure, quanti sono i casi di errori (o
peggio) nella gestione di patrimoni dovuti al fatto che ci si è fidati
del conoscente, l'amico, il vicino di casa, quello che vediamo tutti i
giorni in quartiere?
Quando ci si deve fare operare si cerca
consiglio su chi sia il chirurgo più bravo. A volte ascoltiamo il
consiglio di amici e parenti, ma il consiglio più ascoltato e
professionale è quello del nostro medico curante, quello che ci
conosce, sa di quale chirurgo abbiamo bisogno, e che professionalmente
conosce i propri colleghi chirurghi, quelli che hanno operato altri
suoi pazienti: nella scelta su chi scegliere dovremmo farci consigliare
da un professionista di nostra fiducia, uno che fino a quel momento ci
ha dimostrato di essere competente e di agire per il nostro bene. E che
anche in seguito dovrà continuare ad occuparsi di noi e della nostra
salute. Per questo gli chiediamo di raccomandarci un chirurgo capace e
adatto al nostro caso.
Anche la scelta del team che progetterà il vostro albergo è una scelta molto delicata: è forse quella più delicata che dovete compiere, perché da essa ne seguono molte altre.
Come in tutte le professioni, come nella
scelta del chirurgo, non tutti i professionisti sono adatti a fare
tutto. Se state per progettare un hotel low cost è fondamentale
assumere un progettista che sappia contenere tutti i costi, ma se state
per costruire un hotel in cui l'aspetto e il design sono importanti
allora vi serve un architetto che sia in grado di offrirvi quel "di più" che serve al vostro progetto.
La scelta del progettista è cruciale. Una
scelta sbagliata si potrebbe rivelare molto costosa, e difficile da
rivedere. Negli Stati Uniti, in Francia, Gran Bretagna, Germania, ci
sono società di consulenza che si occupano di Project Management, e che affiancano il cliente nelle scelte strategiche di tutto il progetto. In Italia – dove in generale i consulenti sono oggetto di barzellette – questo avviene molto raramente.
A volte il gestore che avete individuato
vi propone il suo architetto, un architetto che ha una esperienza e un
feeling col gestore permette di procedere speditamente, secondo uno
stile e con standard già verificati. In generale questo è un bene,
salvo che per un paio di questioni. La prima riguarda l'eccessiva
personalizzazione del prodotto. Se per mille motivi il gestore dovesse
decidere di abbandonarvi dopo uno o due anni dall'apertura vi
trovereste con un prodotto troppo caratterizzato e di conseguenza un
po' inviso ad altri gestori con altre idee. La seconda è una questione
etica: il progettista deve fare l'interesse dell'investitore in tutto,
anche nella scelta dei fornitori, per cui non dovrebbe esserci un
fronte unico fatto di gestore, architetto e fornitori da una parte e
investitore dall'altra.
La progettazione di un hotel non la fa un
solo architetto, o un solo studio. Quello che dovete assumere per la
progettazione è un gruppo, meglio se affiatato, ma soprattutto ben
coordinato.
Quindi prima di decidere chi sarà il vostro architetto, chi sarà l'interior designer,
chi sarà l'ingegnere o l'impiantista, preoccupatevi di capire bene chi
fa il coordinamento ed è responsabile di tutto il progetto. Potete
assumere un "dipendente" che abbia già esperienza o cercare una società
che faccia questo lavoro e che si assuma il compito di essere
responsabile del risultato e interfaccia tra voi e tutto lo staff di
progettazione.
State sicuri che grane ce ne saranno nei
prossimi 24-36 mesi. Trovate qualcuno che se ne occupi, ma soprattutto
che le sappia prevenire.
Il passo successivo sarà quello di individuare il progettista:
identificato il mercato che volete servire dovete scegliere chi sia in
grado di comprendere cosa volete e progettare il prodotto corretto.
Fate una piccola lista di possibili
candidati, incontrateli, visitate i loro uffici, visitate più di una
delle loro realizzazioni, dormiteci, parlate con i direttori, parlate
con i lavoratori, fatevi raccontare che cosa non va.
Poi invitate i progettisti sul sito
dell'intervento. Guardate come si muovono, che entusiasmo esprimono, se
desiderano davvero fare questo lavoro.
Il modo migliore per scegliere un
progettista è quello del concorso di idee. Se il lavoro è molto
importante attrae anche i migliori studi. Per essere certi che avete
attirato l'attenzione di tutti dovete prevedere un rimborso spese per
chi partecipa. Avrete un costo aggiuntivo, ma una larga scelta di
progettisti e di idee.
Chi deve scegliere l'interior designer? E l'ingegnere? E l'impiantista?
Ed ogni altro tecnico che interviene nel progetto? Voi assieme al
vostro Project Manager. Certo, l'architetto potrà suggerire degli studi
con cui ha lavorato. Ma ogni professionista nel gruppo deve andare bene
prima di tutto a voi, ed essere compatibile con tutti gli altri.
Ciascuno deve avere un compito preciso e rispondere a quello. Di nuovo
nella scelta seguite lo stesso processo che avete usato nella scelta
dell'architetto.
Del gruppo deve sempre far parte un esperto di gestione alberghiera.
Se non avete ancora definito chi gestirà l'hotel fatevi affiancare da
una società di consulenza che possa fornire assistenza in tutte le fasi
della progettazione e della costruzione, e fate attenzione che il
consulente che lavora con voi abbia un'effettiva esperienza di cantiere
e di apertura di nuovi hotel. Fate partecipare il consulente a tutte le
fasi del processo, fin dalle primissime. Accanto al vostro futuro
"direttore" o alla società di consulenza che avete scelto di
affiancarvi dovrete un po' alla volta affiancare il cuoco la governante
il manutentore. Tutte figure che possono dare indicazioni nella
progettazione e realizzazione dell'hotel.
Ascoltate tutti ma poi decidete. Spesso
la soluzione perfetta non esiste, ma bisogna trovare un giusto
compromesso tra esigenze e questo lo potete fare solo voi.
Nel corso della progettazione tenete sempre d'occhio i conti.
Meglio se fin dal primo giorno avrete in
staff un responsabile che quantifica tutti gli aspetti del progetto.
Nella fase iniziale della progettazione i conti saranno molto vaghi, ma
via via che il progetto diventa sempre più preciso anche i conti
verranno definiti esattamente, fino ad avere un budget analitico
dell'intervento.
Ancora una volta è il piano di fattibilità che indica la via dell'intera operazione. I costi di realizzazione dell'intervento
sono uno dei due aspetti, l'altro è la redditività attesa. Più i costi
saranno contenuti più la redditività obiettivo sarà facile da
raggiungere. Più si spreca in fase di realizzazione, e meno
l'intervento sarà redditizio.
Prima di procedere alla realizzazione il
progetto va sviluppato in tutti i suoi aspetti e controllato in ogni
dettaglio. Il progetto comprende ogni aspetto, soprattutto il progetto
degli impianti e il disegno dell'interior.
"Tre misure un taglio": lo diceva mia
nonna che faceva la sarta. Se questo vale per una stoffa da 200 Euro,
vale ancor di più per un hotel da 5 o 20 milioni. La fretta non è mai
una buona consigliera: le cose diventano urgenti se non si sono
programmate adeguatamente. A volte bisogna lavorare più in fretta,
questo però non vuol dire saltare dei passaggi, semplicemente farli con
più personale e lavorando più tempo. Ma poi dovete fermarvi un attimo a
riflettere se si è pensato a tutto.
Quindi controllate tutto il progetto e
fatelo controllare a ciascun esperto di ciascun settore, al cuoco la
cucina, al F&B manager il ristorante, alla governante le camere,
ecc. Poi fate dei modelli, un plastico dell'intero progetto e un
mock-up della camera tipo in scala reale.
Nonostante tutta l'attenzione messa nel
corso del progetto qualcosa può sfuggire. Se nel corso della
realizzazione vi siete accorti di aver fatto un errore, fermatevi e
cambiatelo. Per questo nel vostro budget dovete prevedere almeno il 10%
di imprevisti. Cambiatelo subito, e non aspettate che l'hotel sia
aperto, perché altrimenti non lo cambierete più.
In alcuni casi capita di far fare parti
del progetto alle imprese che poi eseguiranno i lavori, ad esempio
all'impiantista il progetto degli impianti, la cucina alla ditta
fornitrice delle macchine, e ad un'altra la progettazione della SPA.
Questo sistema ha pregi e difetti, anche
se i difetti sono più dei pregi. Il pregio è evidente, si risparmia sui
costi di progettazione (in realtà la progettazione diventa un costo
occulto, per quanto più contenuto), e si ottiene subito un preventivo
completo del costo globale della porzione progettata (sia essa la
cucina, la sala ristorante, la SPA, gli impianti). L'altro vantaggio
sta nel ottenere dal fornitore una consulenza basata su una lunga esperienza, visto che (ad esempio) vende cucine quel fornitore sa bene come progettarle.
Il difetto più grave è che si perde il
controllo del progetto. La proposta presentata da qualunque fornitore
prevede quasi sempre l'impiego delle proprie macchine. Non solo, ma in
molti casi abbiamo visto realizzazioni dove era evidente che
l'obiettivo del progetto non era dare una soluzione coerente alla progettazione,
ma stipare di macchine anche inutili (che poi sarebbero state fornite)
la zona progettata. Similmente per gli impianti, ogni società
fornitrice ha per storia, tradizione o scelta commerciale, delle
preferenze che fanno escludere soluzioni alternative, magari meno
conosciute, più innovative, o con margini inferiori per l'impresa.
Perdere il controllo del progetto
significa anche che non esiste più un credibile contraltare al lavoro
dell'impresa con conseguenze sia sui costi (nel senso che si sa quanto
si paga ma non si sa bene che cosa si paga) e sulla qualità del lavoro.
Ecco che torna il tema del Project Manager, quello che coordina tutto il progetto e che ne è responsabile.
In questo nuovo libro (che segue i due
del prof. Giacomo Rizzi cui vanno i nostri ringraziamenti ed auguri)
l'architetto trova idee, suggerimenti, soluzioni, ma soprattutto un
metodo che lo guidano nella progettazione dell'hotel.
La sua lettura favorisca la diffusione
della cultura dell'hotel design tra gli studenti delle scuole di
architettura, i professionisti impegnati nell'attività di
progettazione, costruttori, investitori, e amministratori pubblici col
fine ultimo che le realizzazioni alberghiere siano motivo di
miglioramento delle città e delle zone turistiche oggetto di
trasformazione e sviluppo.
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